Договор жск что обратить внимание. Особенности заключения договора жск. Положительные и негативные стороны ЖСК

ДДУ особая форма привлечения средств граждан, где оговаривается конкретная квартира с определенными параметрами и расположением на этаже, ее цена.

Дольщик не считается коммерческим партнером, его риски сведены к минимуму .

В случае расторжения договора возврату подлежат все средства, внесенные дольщиком, плюс оплата неустойки, которая составляет 1/150 часть ставки рефинансирования.

После того, как гражданин заключил с ЖСК договор долевого участия, он регистрируется в государственных органах, проверяется законность соглашения и достоверность документов застройщика.

Основные пункты ДДУ :

Важно! Следует отличать ДДУ от предварительного договора долевого участия.

Их главное отличие в том, что второй договор не регистрируется в Росреестре и не попадает под действие ФЗ 214 . При обращении в суд с таким документом, суд признает его не действительным.

Жилищно-строительный кооператив

Вопрос о том, чем отличается ДДУ от ЖСК, возникает достаточно часто. Граждане нередко просят объяснить — ЖСК или ДДУ, что лучше? Поговорим об этом по возможности подробно.

ДДУ и ЖСК разница :

Договоры ЖСК и ДДУ отличия

Итак, ДДУ и ЖСК отличия: в чем заключаются и видны ли на первый взгляд.

Дольщику приобретение недвижимости по ДДУ выгодно, он гарантирует наличие лицензии на строительство, прав на землю и не допускает двойного сбыта квартир.

При его расторжении гражданин получит всю сумму, внесенную им.

Но в данном документа рассрочка по выплатам не может длиться свыше пяти лет и дольщик должен внести всю сумму к моменту окончания строительства.

Договор может быть приостановлен государственными органами, которые выявили какие-либо нарушения при оформлении документации застройщиком.

ДДУ – наиболее надежный способ получения гражданином жилья, но более дорогостоящий . На долю ДДУ приходится 60% строящегося жилья.

При заключении договора с ЖСК пайщик ускоряет процесс оформления бумаг. В стоимость вносимого пая не входит НДС (18%), что делает жилье более дешевым. Срок договора не ограничивается только строительством, он может продлеваться до 20 лет.

До выплаты всего пая гражданин не имеет права распоряжаться недвижимостью, он не является собственником. Несмотря на кажущуюся дешевизну жилья, приобретенного по договору ЖСК, стоимость квадратного метра постоянно возрастает из-за дополнительных взносов.

ЖСК – менее надежный, но более дешевый способ получения жилья . На долю ЖСК приходится 30 % жилья.

ДДУ и ЖСК плюсы и минусы

Плюсы ДДУ :

Документ регистрируется в Росреестре и отношения строительной фирмы и дольщика регулируются ФЗ 214.
Участник долевого строительства может отстаивать свои права в соответствии с Законом о защите прав потребителя.
Стоимость оговаривается при начале строительства, и больше застройщик ее не имеет право повысить.
Для дольщиков действует поддержка государства по ипотеке.
Выплаты штрафов застройщиком при задержке сроков и допущении брака в строительстве.
Имеется гарантия на строительный объект до 5 лет.

Минусы ДДУ :

Выплата всей суммы на момент сдачи жилья.
Застройщик определяет самостоятельно управляющую компанию. Повлиять на его решение невозможно.

Плюсы ЖСК :

Длительный срок рассрочки.
Более дешевое жилье.
Право на управление домом переходит к ЖСК, что дает возможность его добросовестного управления.

Минусы ЖСК :

Возможность двойной продажи квартир.
Нет защиты Законом прав потребителя. Не может требовать качества жилья.
Застройщик ЖСК дольщиков не обязан знакомить с документацией.
Нет фиксации конечной стоимости квартиры.
Пайщик не может воспользоваться государственной ипотекой.
Сложно получить вложенные деньги назад при прекращении договора.

С вопросом ДДУ или ЖСК, плюсы и минусы разобрались, перейдем к моменту выбора.

Что выбрать?

Агентства недвижимости предпочитают реализовывать квартиры при заключении ДДУ.

Договор защищает права потребителя, является прозрачным и понятным, наиболее безопасный способом получения жилья физическим лицом .

По договору с ЖСК сам застройщик обычно распространяет квартиры. Кооператив позволяет строительным компаниям привлекать средства до начала работ, также нет затрат времени на регистрацию документов. Данный договор более выгоден застройщику.

Схему приобретения жилья каждый определяет для себя сам.

Здесь важно знать: насколько надежен застройщик, ознакомиться с его прошлыми проектами.

Узнать, как давно он на рынке строительства жилья.

Главным при покупке жилья является репутация застройщика.

Какой бы надежный ни был бы договор, если деньги компания растратила, она не сможет построить дом в срок.

Всю необходимую информацию мы вам предоставили, ну а договор ЖСК или ДДУ выбрать — это решать только вам самим!

Стоимость недвижимости сегодня достаточно велика. Именно поэтому выходом из таковой ситуации является как раз заключение договора ЖСК.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Подобная схема полностью легальна, возможно без труда осуществить оформление договора и его последующую регистрацию. Тем не менее необходимо будет внимательно ознакомиться с соглашением.

А также убедиться в добросовестности застройщика. Сегодня все реже, но все ещё происходят различные мошеннические действия с недвижимостью.

Важно заранее ознакомиться со всеми нюансами, тонкостями и проблемами подобных соглашений. Отдельно следует отметить, что процесс заключения договора ЖСК осуществляется специальным образом – в рамках специализированной нормативной документации.

По возможности перед началом ознакомления нужно будет внимательно изучить все основные моменты законодательства. Так можно самому проконтролировать соблюдение собственных прав.

Общие аспекты

Приобрести самостоятельно, без сторонних финансовых вливания недвижимость жилого типа крайне проблематично.

Потому сегодня гражданам предоставляется возможность брать ипотеки, а также решать жилищный вопрос иными методами.

Одним из удобных и достаточно выгодных решений является ЖСК – жилищный строительный кооператив.

Осуществляется сбор средств на строительство, подразумеваются некоторые взносы. В каждом случае сумма, а также некоторые другие моменты будут сугубо индивидуальными.

Тем не менее существует определенный формат соглашения от которого не рекомендуется отступать. Имеется также и перечень существенных условий. Они определены законодательством.

Что это такое

Купить жилье достаточно сложно самостоятельно. Именно поэтому граждане РФ используют различные особые формы договоров на приобретение.

Которые позволяют снизить единовременную финансовую нагрузку, распределить её на длительный период времени. Отличным решением будет как раз работа по договору ЖСК.

Под ЖСК подразумевается совокупное объединение покупателей недвижимости. Схема работы данного типа застройщика максимально проста.

Осуществляется аккумулирование средств всех покупателей за счет которых и происходит строительство.

Соответственно, чем большее количество покупателей будет привлечено к заключению соглашения – тем быстрее будет завершено строительство. Соответственно, имеются определенные плюсы и минусы подобных соглашений.

Какова его роль

Договор подобного рода позволяет решить множество разных задач – одновременно. На данный момент к таковым основным относятся следующие:

регулирование взаимоотношений между гражданами и юридическим лицом-застройщиком;
формализация всех отношений;
позволяет официально зарегистрировать внесение средств в строительство в специальном перечне – Росреестре .

Отдельно нужно будет отметить, что процесс внесения взносов также регулируется договором. Но стоит отметить, что права пайщика по таковому соглашению ни в коему случае не должны нарушаться.

Иначе договор может быть признан полностью либо частично недействительным. Именно верно составленный договор позволит избежать проблем.

В случае же если возникли спорные ситуации соглашение позволит осуществить защиту своих собственных прав.

Так как в таковом соглашении обязательно подробно отражается вся информация по поводу взаимоотношений ЖСК и самого пайщика.

Но по возможности все вопросы следует разрешать именно в досудебном порядке. Судебные разбирательства, как правило, предполагают существенные затраты времени и денег.

Особенно если отсутствует юридическое образование и самостоятельно заниматься процессом невозможно.

Если же мирным путем урегулировать вопрос попросту не удается – то выходом может стать именно судебное разбирательство.

Законные основания

Существует отдельный законодательный документ, который регулирует вопрос использования данного договора. Обязательно все пункты такового соглашения должны соответствовать нормам законодательства.

Основным таковым нормативным документом является как раз Жилищный кодекс РФ. По возможности необходимо изучить все разделы такового документа.

Так как юридическая грамотность позволит предотвратить стандартные проблемы. Раздел №5 определяет полный перечень статей, регулирующих работу жилищно-строительных кооперативов.

Отдельно стоит изучить эти разделы. Сегодня в данной сфере все ещё работает достаточно много мошенников.

К основным разделам, ознакомиться с которыми нужно заранее, следует отнести:

Стоит заметить, что на государственном уровне осуществляется пристальное наблюдение за работой подобных учреждений.

Потому обязательно осуществляется регистрация подобных учреждений. Отдельно нужно отметить вопрос по поводу органов, осуществляющих управление жилищным кооперативом.

Управление финансами, а также в целом всем кооперативом должно реализовываться в рамках специализированных норм.

В ЖСК обязательно назначаются должностные лица ответственные за деятельность этого учреждения.

Причем к таковым лицам обязательно устанавливаются некоторые требования. Некоторые отдельные вопросы обязательно должны быть проработаны заранее и на специальной встрече всех членов.

Проведение подобных собраний регулируется отдельным нормативным документом – ст.№117. Ещё один обязательный орган – правление жилищного кооператива.

Стоит заметить, что большая часть судебных разбирательств и вообще проблем возникает из-за банальной неграмотности сторон.

Предварительная юридическая консультация, составление договора при помощи юриста позволяет решить множество различных проблемных ситуаций ещё до их возникновения. Именно поэтому нужно заранее ознакомиться со всеми разделами законодательства по поводу ЖСК.

Порядок оформления договора

Залог по договору ЖСК также достаточно подробно описывается в законодательстве. Стоит отметить, что процесс этот имеет свои особенности.

Несмотря на достаточно продуманные законодательные нормы некоторые нюансы нужно проработать отдельно.

К таковым вопросам относится следующее:

содержание соглашения;
необходимые документы;
риски при покупке новостройки (квартиры);
процесс взыскания неустойки;
чем отличается договор ЖСК от ДДУ;
образец заполнения;
плюсы и минусы.

Ознакомиться с тем, как подстраховаться с переуступкой квартиры по договору ЖСК, можно самому. Законодательно единый формат соглашения не устанавливается.

Но при этом существует перечень пунктов, которые должны быть обязательно. К таковым пунктам относится следующее:

наименование и порядковый номер договора;
предмет договора;
права, обязанности сторон;
цена договора, сроки и порядок уплаты взноса;
действие, изменение, дополнение договора;
ответственность сторон;
прочие условия;
адреса, реквизиты сторон.

Необходимые документы

Для регистрации подобного типа соглашения понадобиться подготовить специальные документы. К таковым относятся следующие:

договор об участи в ЖСК;
документ приема-передачи;
подтверждение оплаты пая;
справка, устанавливающая оплату паевых взносов;
кадастровый паспорт;
подтверждение членства в ЖСК;
заявление.

Риски при покупке новостройки (квартиры)

Самый большой риск при приобретении недвижимости таким образом – это заключить соглашение с неблагонадежным застройщиком.

Нередки ситуации когда юридические лица попросту выводят деньги и ликвидируются. Потому необходимо заключать договор лишь с застройщиками хорошо себя зарекомендовавшими.

Процесс взыскания неустойки

Процедура взыскания неустойки включает этапы:

подготовка документов;
формирование иска;
проведение судебного заседания.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Стоимость долевого строительства несколько выше, чем ЖСК. Но эта плата – за надежность. Потому выбор необходимо делать исходя из собственных финансовых возможностей и приоритетов.

Подразумевает более жесткое регулирование специальными федеральными законодательными документами.

Образец заполнения

Лучшее решение – внимательно ознакомиться со всеми разделами предварительно. А также с верно составленным соглашением.

Плюсы и минусы

К основным плюсам договора ЖСК нужно отнести:

возможно платить в рассрочку;
имеется множество обязательств перед клиентом;
пайщик имеет право участвовать в общих собраниях;
при покупке пая можно в ЖСК вступать или же не вступать.

К минусам стоит отнести вероятность некоторого увеличения взноса. И важно отметить, что данный договор является именно инвестированием.

Видео: типы договоров — ДДУ, ЖСК, договор цессии, договор купли-продажи, ПДКП

Помимо этого имеется много других нюансов, тонкостей. Со всеми ними лучше всего предварительно ознакомиться. Это позволит избегнуть многих сложностей, проблемных моментов.

Сегодня заключение договора ЖСК достаточно популярно. Так как существует множество застройщиков, многие предлагают услуги по оформлению подобных соглашений.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Жилищно-строительный кооператив является одной из форм привлечения средств населения для возведения многоквартирных домов. ЖСК новостройки в Москве пользуются стабильным спросом — во многом благодаря более низкой цене по сравнению жильем, реализуемым по договорам долевого участия.

Это обусловлено тем, что застройщик вправе привлекать средства покупателей – в данном случае они называются пайщиками – еще на этапе котлована, до получения всей разрешительной документации. Однако в ходе работ стоимость строительства может неоднократно меняться, а конкретные сроки сдачи объекта зачастую не определены или указаны абстрактно, например: 3-й квартал 2018 года). При этом за несвоевременную сдачу дома застройщик в большинстве случаев ответственности не несет.

Основные особенности

Новостройки по договору ЖСК не приобретаются непосредственно у застройщика: пайщики заключают договоры с кооперативом, который, в свою очередь, подписывает инвестиционный контракт со строительной компанией. Такая форма сотрудничества предусмотрена ФЗ-214, но отношения между заинтересованными сторонами регулируются не данным законом, а нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ. В связи с этим необходимо учитывать следующие особенности:

застройщик не несет прямой ответственности перед пайщиками, поскольку обязанности у него есть только перед кооперативом;
изначальная цена строительства не является фиксированной, в процессе ведения работ она может неоднократно подниматься;
покупатель приобретает не конкретные метры жилплощади, а пай в кооперативе, и только после выплаты его полной стоимости он получает права на квартиру (до этого момента они принадлежат ЖСК).

Преимуществом данного варианта является возможность длительных рассрочек. Во многих случаях вносить паевые взносы разрешается в течение нескольких лет после окончания строительства.

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ	Договор с ЖСК по 215 ФЗ
– это исключает двойную продажу квартир	В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку.	Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать	Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства	Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
Достаточно долгий процесс регистрации договора.
Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
Есть опасность двойных продаж
Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
Есть риск увеличения цены за квартиру
Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
Гарантийные обязательства застройщика – сроки
Сумма цифрами и прописью

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Недавно моя клиентка заинтересовалась квартирой в новостройке. Когда дело дошло до анализа документальной части, выяснилось, что продажи осуществляются не по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, а по договорам паенакопления в жилищном строительном кооперативе (ЖСК). Что такое ЖСК и в чем отличие покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК от покупке по ДДУ - разберемся в этой статье.

Что такое ЖСК?

Жилищный строительный кооператив - это такая форма взаимодействия граждан, когда они объединяются для строительства и управления жильем. Впервые такие объединения появились в 20 годах 19 века, но были ликвидированы как проявления частной собственности. Возрождены ЖСК были указом ЦК в 1958 году, когда численность населения возросла в послевоенный период. До начала приватизации жилья покупка квартиры в ЖСК была едва ли не единственным способом получить квартиру в собственность. И не смотря на дороговизну этого способа (в 80х годах стоимость пая в ЖСК составляла 3000 рублей при месячной зарплате в 120-140 рублей), от желающих купить квартиру не было отбоя. Во-первых, потому что качество строительства было на высоте (строили для себя), а во-вторых, и управление этими домами было обособленное. И как следствие, контингент жильцов был соответствующий.

Особенности ЖСК сегодня.

214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." регламентирует отношения по привлечению денежных средств дольщиков на этапе строительства многоквартирного дома. Этот закон прямо говорит, что единственной разрешенной альтернативой долевому строительству может служить жилищный кооператив. Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищный накопительный кооператив (ЖНК) и жилищный строительный кооператив (ЖСК) . Разница между ними заключается в том, что платежи в ЖНК регламентируются 215-ФЗ от 30.12.2004г. Участник ЖНК оплачивает несколько видов взносов: первоначальный, ежемесячный и паевой. Порядок платежей в ЖСК не прописаны в специальном законом. И хотя ЖСК посвещены две главы Жилищного кодекса (11-я и 12-я), единственный документ, регламентирующий оплату квартир в ЖСК - это устав кооператива .

Итак, хотя участие в ЖСК является вполне легальной возможностью купить квартиру в строящемся доме, этот способ является более рисковым, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Основные риски покупателя, члена ЖСК , это:

Риск увеличения стоимости квартиры при необходимости доплаты сверх оплаченного пая
Риск срывов сроков строительства
Риск двойных продаж

Конечно, сам по себе договор долевого участия не является панацеей при покупке новостройки. И при продажах по 214-ФЗ срыв сроков сдачи объекта - не редкость. В ДДУ также возможны формулировки о обязанности участника строительства доплатить застройщику в случае, если площадь квартиры по обмерам БТИ в готовом доме будет больше, чем проектная, указанная в ДДУ. Однако, от двойных продаж ДДУ все-таки защищает.

Если ЖСК организовывают, значит, это кому-нибудь нужно?

Рассмотрим случаи, когда создается ЖСК:

Инициативная группа граждан решила построить для себя дом. При наличии грамотного управления коопреативом и целевого расходования средств возможна покупка квартиры по выгодной цене, помноженная на высокое качество строительства дома. Хотя, я с таким на практике не встречалась - уж очень редко в России бывает грамотное управление вкупе с целевыми тратами.
Застройщик, не имеет возможности заключать ДДУ. Это происходит, когда нет хотя бы одного из документов: разрешения на строительство, зарегистрированного договора аренды земельного участка (или иного документа на землю), опубликованной проектной декларации ). Но стройка идет параллельно с оформлением документов, и застройщик создает "карманное" ЖСК как офис продаж, чтобы привлекать деньги на строительство. Вполне возможно, что после получения необходимых бумаг застройщиком, договор с ЖСК будет переоформлен в ДДУ с застройщиком. Вполне возможно также, что этого и не произойдет.

И в первом и во втором случае, ЖСК - это высокорисковый способ частных инвестиций в строительство жилья , не регламентированный жестко законодательно. При прочих равных покупка квартиры по ДДУ у проверенного застройщика будет более выгодным решением.